bd体育bd体育民为邦本，本固邦宁，法治是民生最有力的保障。上海杨浦法院将围绕民生热点，开设“典”润民心栏目，开展系列案例说法，涉及就业、养老、消费、居住等百姓关心的典型案例，用有力量、有是非、有温度的司法裁判，保障人民安居乐业，守护人民美好生活。

　　上海市杨浦区人民法院（以下简称杨浦区人民法院）采取以案说法的形式对物业纠纷中的相关法律知识进行阐释，帮助业主更好地保障自身居住利益。

　　B公司原先是A小区的物业服务企业，但于2018年，因业主对其不满，故A小区依法召开业主大会共同决定解除与B公司的物业合同关系，并选聘了新的物业服务企业。

　　随后，B公司于2018年12月底撤离小区，但迟迟未办理交接手续。2019年1月，A小区就如何解决与B公司终止合同后物业资料交接、追讨小区公共收益等事项再次召开业主大会并形成决议。

　　A小区首先起诉要求B公司提供小区物业专项维修资金的资料、施工竣工图纸资料、各种设施设备安装使用检测维修保养的技术资料等。在取得专项维修资金及公共收益账目后，A小区再次起诉要求B公司按照物业服务合同约定返还小区2018年的公共收益。

　　B公司辩称，公共收益应当扣除税收、管理成本之后，再依据合同约定，按照小区业主70%、物业服务企业30%的比例分配。

　　杨浦区人民法院经审理认为，对于第一次诉讼，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，故依法判决支持了A小区的诉讼请求。

　　对于第二次诉讼，人民法院经审理认为，物业服务企业撤出小区后，应将属于小区全体业主所有的公共收益结余退还，总收益金额扣除税收后所得余额再根据《物业服务合同》约定三七分成，而合同中关于扣除管理成本并无约定，且B公司所获得的30%中应当已经包含了管理成本，故判决支持了A小区的诉讼请求。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　物业服务人在小区为业主提供维护小区治安、卫生、绿化、公共设施等服务，其在履职期间负责管理小区各类文件、图纸，并收取停车费、电梯广告费等公共收益。若物业服务人撤离小区时，不愿返还小区公共收益，将影响小区后续物业管理工作的开展法律常识，损害小区正常的管理秩序。基于此，小区业主如何维权？

　　小区业主可依法设立业主大会，依照相应表决规则共同决定小区重大事项法律案例。业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定，代表业主行使权利。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定了由业主共同决定的事项及表决规则。业委会应按业主大会的议事规则及时召开业主大会，对需由业主共同决定的事项进行公示、投票、表决，符合表决规则要求后，方可实施。

　　业主大会或业委会可依据法律法规，要求物业服务企业移交资料。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据《物业管理条例》的规定，相关的材料包括权属资料、技术资料、账目明细情况等。

　　关于公共收益的返还，若业主无法掌握相关账目，则可在获得物业服务企业移交的公共收益账目明细后进行结算，再据此要求物业服务企业移交公共收益。

　　1994年，上海甲厂新建住宅房屋D小区，规划中未设置物业管理用房。三年后甲厂注销，上海乙厂为甲厂的上级主管单位和清算报结后债务承担单位。D小区在1997年8月8日竣工后，先后委托几家物业服务企业为小区提供服务，小区内的e房屋一直作为物业用房，给物业服务企业提供办公区域。

　　2007年，乙厂将e房屋收回，并在2019年将该房屋产权登记至自己名下，建筑面积80.9平方米。后D小区成立业委会与乙厂就物业管理用房多次协商，乙厂提供e房屋旁边三间无证小房间供D小区使用，但对此D小区业主并不认可。随后，D小区业委会组织召开业主大会，经三分之二以上享有投票权业主表决同意，将乙厂诉至法院，要求乙厂将e房屋返还，如不能返还，要求配置与e房屋同等面积的物业管理用房。

　　杨浦区人民法院经审理认为，D小区竣工日期为1997年8月8日，根据相关规定，房地产开发企业在规划中未配置物业管理用房的，应按照物业管理区域实际使用状况予以提供。e房屋在小区建成之后一直作为物业管理用房使用，乙厂虽称目前提供了一些房屋给小区作为物业管理用房使用，但这些房屋均无证，不符合作为物业管理用房的相关规定。故判决支持D小区要求乙厂返还e房屋的请求。

　　第四十二条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。规划资源行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。区房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权首次登记时bd体育，应当注明物业管理用房室号。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

　　物业管理用房是房地产开发建设中按照有关规定建设，以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班、存放工具材料的用房，是对物业小区进行管理的必要设施。

　　1997年7月1日开始施行的《上海市居住物业管理条例》规定住宅出售单位应提供物业管理用房。2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》，首次从国家层面立法规定新建商品房小区应配置物业管理用房。上海市政府【沪府发[2003]61号文】《关于上海市实施

　　根据上述规定，本市新建商品房小区是否应配置物业用房，按照小区竣工时间，可分为三个阶段处理：

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