在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律，它的实际作用与宪法实际上相同。2009年10月15日确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。姓名：李汝清单位：21世纪不动产大港育贤鼎大港宾馆店职位：资深置业顾问案情:刘某作为买方、韩某作为卖方、某房
在一个国家或地区拥有最高法律效力的法律，它的实际作用与宪法实际上相同。 2009年10月15日
案情: 刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定:由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容)，刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元;韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件;某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。
两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。
韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。
另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。
审判:法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还;但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。
合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。
大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。
业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元(包含装修)，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。
租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具;此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/(420000+10000)=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。
综上所述，有关专业人士建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：
其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制bd体育。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。
其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。
其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素。目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右，低于目前的房贷利率约1个百分点(5.51%-4.5%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1%=4200元。
在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。
第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例;
第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;
第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。
当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。京文 案情: 刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定:由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容)，刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元;韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件;某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。[page]
两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。
韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。
另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。
审判:法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还;但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。
合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。
大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。
业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担取暖费2800元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元(包含装修)，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款。
租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具;此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/(420000+10000)=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。
综上所述，有关专业人士建议广大房产消费者，出于当前复杂的房地产市场环境，以及结合政策变动因素的考虑，“以房养房”应该不再是一成不变的房产投资模式，而需要更加关注以下五个方面：
其一，如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证法律问答，转让时将会受到很多限制。比如此次2年的时间界定以产权证为准，将会使许多因为没有及时办理产权证的投资者造成收益损失。
其二，如果考虑长久出租，要想维持原有居住品质和租金水平，还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。
其三，根据上例中的房产租赁市场行情，综合考虑各种因素。目前出租房屋的投资收益率在4.5%左右，低于目前的房贷利率约1个百分点(5.51%-4.5%)，“以房养房”出租所收取的租金与一次性出售房产回笼资金所节约的贷款利息相比，后者每年可节省资金420000×1%=4200元。
在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。
第一，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例;
第二，慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源;
第三，如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。
当个人拥有两套以上房产，短期内没有转让房产的考虑，则需进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点，确定哪套房产自己居住？哪套用于出租投资？通过有效组合配置房地产资源，扬长避短，实现房产的最佳用途，创造最大投资收益。京文
分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计bd体育，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。
事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。[page]
络选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性付款购买。按照卖方的要求，小李预付了30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，却被交易所告知，卖方的房子属于购买未满5年的经济适用房。这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李20%。小李不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本。
分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。
事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。
分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，实际操作也存在很多困难和风险。仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒众多的自行交易者。
事实上，房产代理公司在整个交易过程中扮演十分重要的角色。首先，它可以为买卖双方提供专业的房产交易相关咨讯、法律帮助等。如：对于买卖双方应承担何种责任、何时交纳多少钱，买卖合同条款中明文规定得一清二楚，遇到问题，买卖双方可以通过房产代理公司帮助，依法协调交涉解决，基本就不会发生什么争执了;其次，为买卖双方提供房产交易资金监管有效保障买卖双方的交易资金安全;另外，更为重要的是房产代理公司通过在整个交易过程中发挥重要的协调作用，进行全方位监督促使房产买卖合同能顺利履行，最终安全、有效的帮助买卖双方完成房产交易。
络选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性付款购买。按照卖方的要求，小李预付了30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，却被交易所告知，卖方的房子属于购买未满5年的经济适用房。这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李20%bd体育。小李不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本。
分析：严格说来，小李在购房过程中不能算是被骗的情况，只是缺乏专业的二手房交易相关知识，才造成这样的损失。按相关规定，经济适用房未满5年却具备双证不能上市交易，上述案例中假设小李及业主均不明确相关规定，则小李可以到法院起诉通过法律途径全额要回30%的首付款;如业主是故意隐瞒事实、恶意欺诈，那小李的风险就大了。据统计，像小李这样的消费者有80%以上都是第一次接触二手房交易的，大多不了解交易流程及税费标准，二手房交易不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，是一个错综复杂的过程，
(责任编辑：admin) 法律除了具有调整敌我矛盾和人民内部矛盾两类不同性质关系的功能之外，还对社会主义的物质文明和精神文明的建设有着重要的促进作用。 中国的法律专业人士可以预计在未来的日子中，他们的法律技能会有巨大的市场。声明：该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。点赞收藏分享至还有疑问？立即咨询律师！33344位律师在线分钟内解答立即咨询26秒前 用户188****9876 提交了咨询相关知识推荐src=商标logo被盗用怎么办商标侵权案例src=华为获得鸿蒙商标转让,商标转让流程是什么商标侵权案例摩托车压实线变道会被拍吗？但是停止线，实线变道不一定会拍到，实线变道拍照系统采用地压式磁感应线圈，拍照原理：当车前轮压过地上的感应线圈时，电子拍摄第一张照片；当车后轮压过地上的感应线圈时，电子拍摄第二张照片；当车通过路口压过对面地上的感应线圈时，电子拍摄第三张照片。 一、驾驶证扣分所需材料： 1、违章车辆行驶证原件; 2、记分人身份证原件; 3、记分人驾驶证原件。 二、驾驶证扣分的流程为： 1、准备好证件拿着自己的驾驶证去扣分，必须是本人拿着驾驶证、身份证和车辆持有人的行驶证，到交警部门违处大厅办理。 2、确认信息把行驶证和驾驶证、身份证一起交给工作人员，工作人员会调出违法记录确认。 3、交罚款确认是违法信息，工作人员就会打印处罚决定书，然后拿着处罚决定书到指定银行交罚款，交款后，违法信息就消掉了，而扣分只要未达到12分，在下一个周期就会重新恢复分数。 ：《机动车驾驶证申领和使用规定》法律依据：《机动车驾驶证申领和使用规定》 第六十五条 道路交通安全违法行为累积记分周期（即记分周期）为12个月，满分为12分，从机动车驾驶证初次领取之日起计算。依据道路交通安全违法行为的严重程度，一次记分的分值为：12分、6分、3分、2分、1分五种。 第六十九条 机动车驾驶人在一个记分周期内记分未达到12分，所处罚款已经缴纳的，记分予以清除；记分虽未达到12分，但尚有罚款未缴纳的，记分转入下一记分周期。全部2个答案>
人咨询过去咨询找法网咨询助手官方当前在线立即咨询src=找法网咨询助手提醒您：法律所涉问题复杂，每个细节都有可能决定案件走向，若问题紧急，建议立即咨询律师，并详细描述自身问题，以获得针对性解答。24小时在线分钟回复。
一家酒店与A签订了转让合同，现在酒店老板反悔，想要继续与B签订转让合同，需要做些什么
全部2个答案
法律分析：是可以的。把钱转移到诈骗账户通常与案件有关联，公安机关肯定要通过侦查，冻结、没收归案，公安机关也必然有能力追回来的。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销法律案例。 第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国刑法》 第一百九十二条 以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
全部2个答案
契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。法律依据：《中华人民共和国契税法》 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
全部2个答案
全部2个答案
我是商场导购，商场要求我们员工培训，我培训时缺了一节课，现在别的员工60分及格，还要交补考费
全部3个答案
全部3个答案
法律分析：跟中介发生纠纷的处理方式可以协商、调解、诉讼和仲裁。发生纠纷后首先可以选择协商。协商不成的可以申请居委会或村委会进行调解，对调解结果不满意可以向法院起bd体育bd体育bd体育