值得一提的是， 虽然 《 浙江省物业管理条 例》 对业主委员会的法律地位已经作了明确的 规定， 但在具体操作中， 一些政府部门的相关 人士和律师普遍认为执行难度很大。 一方面， 业主委员会是否能够承担民事诉 讼的能力， 很令人疑惑。 “ 如果业主委员会作为 原告提起诉讼， 并且胜诉， 那么一切万事大吉，bd体育 但如果败诉呢？ 它如何去承担败诉后果， 比如说 要它掏钱， 它从哪里来掏钱呢？” 业内人士担忧
不已。 为此， 他甚至设想， 如果败诉， 是否可以把小 区经营性用房的收入拿出来作为败诉应承担的 经济费用。 但法律界人士认为此举相当难操作， “ 这 与有关法律法规是相违背的， 经营性用房的收 入只能用作物业维修基金， Baidu Nhomakorabea款专用， 这在物 业管理条例中都作了明确的规定。” 另一方面， 如果业主委员会要作为诉讼主 体去进行诉讼， 依然要召开业主大会， 需要’,( 业主通过， 从这一点上说， 给业主委员会提起 诉讼大大增加了难度， 因为业主大会本身是一 个非常松散的组织， 在杭州， 也只有中大吴庄 这一个小区的投票率达到 &-， 因为这个小区 其它小区， 想要召开一次业 只有’..多个业主， 主大会根本是不可能的事， 业主大会的有效投 票能够达到’.-就不错了。陈钟律师认为这是 业主委员会想要起诉的一个瓶颈问题， “ 说到 底，业主委员会还是业主大会的一个执行机 构， 如果业主大会是一盘散沙， 没有办法形成 决议， 业主委员会的诉讼主体资格也就形同虚 设了。” 在他看来， 大部分通过业主委员会提起诉 讼的案例，其业主大会的表决程序都值得怀 疑， “ 如果我跟业主委员会对簿公堂， 我第一点 就要抓住这一点做文章—— —业主大会是否召 开，是否超过’,(的业主同意委托业主委员会 去打官司， 那些票是否真实有效， 如果不是这 样， 你业主委员会都没有资格站在法庭上跟我 打官司。这方面的取证也非常简单， 只要到小 区里面去调查一下，我们碰到过这样的情况， 有时候甚至业主连书面的通知都没有收到。” 由于目前杭州小区的业主大会在组织、 表 决等各方面程序上都形同虚设， 这使得业主大 会的执行机构业主委员会虽然被赋予了法律 地位， 但其在实际诉讼中能否拥有这样的地位 依然值得商榷。 这是最关键的一个原因。
陈女士 问 ： ３ 年前我丈夫病重时曾立下 遗嘱，将他名下一套三室一厅住房留给其弟 弟。 上个月他弟弟因车祸去世， 他弟弟的儿子 要求继承这套房子法律问答， 说是代位继承， 这样做可 以吗？ 答： 按我国 《 婚姻法》 第 !! 条规定， 代位继 承是指在法定继承中，被继承人子女先于被继 承人死亡，由被继承人的子女的晚辈直系血亲 代位继承。 这是对法定继承的补充， 与遗嘱继承 在性质、 范围、 条件等方面是不同的。 我国 《 继承 法》 规定， 只有法定继承才能代位继承， 遗嘱继 承不能代位继承。 遗嘱继承中， 如遗嘱继承人先 于遗嘱人死亡，遗嘱人的遗产应用法定继承的 方式或按照有关规定进行分配。陈女士丈夫的 弟弟先于其丈夫死亡，她丈夫遗嘱中留给其弟 的那套房子， 应按法定继承进行分配， 不可以代 位继承。
李小姐： 我在某小区看中了一套房子， 房东 说是 １９９９ 年建成的房子，房产证是 ２０００ 年 ５ 月领出来的，土地使用权证上显示的土地截止 日期则是 ２０６５ 年 ５ 月 ２０ 日。这两个日期中究 竟哪一个可以反映房屋的实际建造年限？如果 房东刻意隐瞒， 我该怎么去核实？ 答： 这两个日期都无法反映房屋的建造年 限。 房产证上的日期只能反映房屋所有权人实 际取得该物业产权的日期，如果是二手房， 有 些已经转手了两至三次， 所以最后看到的这本 房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋 实际的建成日期。另外， 根据土地使用权证上 显示的截止日期可以推断出该房屋是于 !# 年 $ 月 %& 日取得土地使用权，但开发商是否 一经取得土地使用权便开始建造房屋则无从 判断。 李小姐如果想要了解该房屋的建造年限， 可以去房管局查询， 或者向邻居、 街道、 物管公 司打听。 最后， 李小姐还可以在与房东签订的转 让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房 东所言不符， 房东应承担违约责任。
“ 无论从哪一部法律法规来看，bd体育 《 浙江省物 业管理条例》 出台之前， 业主委员会都是没有诉 讼主体资格的， 因为如果业主委员会具有诉讼 主体资格， 就会和现行的 《 民事诉讼法》 相冲 突。” 浙联律师事务所副主任陈钟这样说道。 陈钟说， 根据 《 民事诉讼法》 的规定， 能参 与民事活动的主体有三类： 自然人、 法人和其 他组织。 业主委员会显然不算法人， 而在 《 民事 诉讼法》 中明确规定， “ 其他组织” 的核心内容 就是该组织要具有独立财产， 能够承担民事责 任， 而业主委员会并不符合。 所以法律界对 《浙 江省物业管理条例》 中赋予业主委员会诉讼主 体资格一直以来就有很大的争议。 而 《 浙江省物业管理条例》 有这样的规定 也有其法律依据。 “ 《 浙江省物业管理条例》 中有 如此规定的法律依据是根据判例来的， 最高人 民法院曾经针对安徽省高级人民法院 《 关于金 湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资 格的请示报告》 ， 于’&&(年月)&日以 （ ’&&’） 民 立他字第*号批复答复： ‘ 根据 《 中华人民共和 国民事诉讼法》 第四十九条、 最高人民法院 《关 于适用 〈 中华人民共和国民事诉讼法〉 若干问题 的意见》 第四十条之规定， 金湖新村业主委员会 符合 ‘ 其他组织’ 条件， 对房地产开发单位未向 业主委员会移交住宅区规划图等资料， 未提供 配套公用设施、 公用设施专项费、 公共部位维护 及物业管理用房、 商业用房的， 可以自己名义提 起诉讼。’ ” 支持业主委员会具有诉讼主体资格 的法律人士则如此表示。 很多人士同时指出， 在 实际操作中， 赋予业主委员会诉讼主体资格， 也 便于解决在小区内发生的一些纠纷。 “ 但从法律的角度来说bd体育， 根据判例来制定 的法律法规本身存在着一些法律漏洞， 这会给 以后的操作和执行带来麻烦。” 反对者仍是忧 心忡忡。
钱女士问： 我和丈夫离婚了， 房子是我们一 起买的，共同还按揭的，但现在房子我不想住 了， 也不想再继续还按揭了， 应该怎么办？ 答： 女方与男方签订转让合同， 将自己的份 额转让给男方， 并至房管局办理过户手续法律常识， 将物 业过户至男方一人名下，然后男方与按揭银行 重新签订按揭贷款协议。这样女方就不用再承 担该物业的按揭还款义务了。 （ 问题解答由中原地产法务部提供）
陈先生： 我在结婚前购买了一套商品房， 首 付款是我出的，与银行的按揭贷款合同也是以 我的名义签订的。结婚后我和太太共同偿还按 揭尾款。现因感情不和， 准备离婚， 我太太说这 套房屋她也有份，要求我按照房屋市值的一半 支付给她补偿款。 我到底需不需要支付这笔钱？ 答： 根据陈先生的阐述， 由于签订房屋买卖 合同的是陈先生，合同义务是由他在婚前履行 的， 相应的合同权利也应由他一人享有， 所以该 房屋是陈先生的个人财产。至于因购房而产生 的按揭贷款，陈先生与银行之间的债权债务关 系形成于婚前， 属于他的个人债务， 而他和太太 在婚姻关系存续期间共同偿还的按揭尾款应该 视为利用夫妻共同财产偿还陈先生个人的婚前 债务，离婚时陈先生应将共同还款部分的一半 支付给太太， 作为其客观上使该房屋保值、 增值 的一种补偿。
“ 这种做法我觉得没有什么可操作 性。”下城区某物管人士近期经常这样 说。 他口中的 “ 做法” 指的是前些时候通 过的 《 浙江省物业管理条例》 中规定： 业 主委员会可以作为诉讼主体资格进行诉 讼。 “ 如果业主委员会有诉讼主体资格， 那么万一业主委员会打官司败诉，谁来 承担起这个败诉的后果， 比如经济赔偿， 业主委员会不是一个赢利机构， 说白了， 一分钱也没有，它怎么去承担经济赔偿 的后果？” 他进一步阐述道。 眼看着 《 浙江省物业管理条例》 即将 在 １０ 月 １ 日实施， 业界的怀疑和争议之 声也越来越多。矛盾最集中的一个问题 就是业主委员会的诉讼主体资格问题。 耐人寻味的是， 新 《 物权法》 草案对 于这一点作了与 《 浙江省物业管理条例》 截然相反的规定，在这次提请审议的新 《 物权法》 草案中， 删除了 “ 以业主大会或 业主委员会的名义提请诉讼、申请仲裁 的规定” 。也就是说， 新 《 物权法》 草案撤 消了业主委员会诉讼主体资格。
与浙江省的物管条例相比， 新的 《 物权法》 草案， 则采用了有效规避上述这些问题的办法。 新 《 物权法》 草案中， 暂时不作规定业主委 员会是否有诉讼主体资格， 一些法学专家和人 大的法律委员会在解释这一问题时， 都认为可 以采用推选诉讼代表人的方式来诉讼。 “ 这样做更加有操作性。” 陈钟这样说道， “ 让那些想要打官司的人去打官司，而现在如 果通过业主委员会打官司，业主大会来表决， 一方面程序上比较麻烦， 召开业主大会， 就要 很长时间， 其真实性还容易受到怀疑。 ” 而采用 推举代表的做法， 事情反而更为简单。