! 法律问答!#$!#$% &’(#)*((房产REAL EST AT E WEEKLY周刊2006 年 9 月 14 日 /星期四责任编辑 桑迪红 /版式设计 娜米32法律婚前买房， 婚后共同还贷，是否共有财产？陈先生： 我在结婚前购买了一套商品房， 首付款是我出的，与银行的按揭贷款合同也是以我的名义签订的bd体育。结婚后我和太太共同偿还按揭尾款。现因感情不和， 准备离婚， 我太太说这套房屋她也有份，要求我按照房屋市值的一半支付给她补偿款。 我到底需不需要支付这笔钱？答： 根据陈先生的阐述， 由于签订房屋买卖合同的是陈先生，合同义务是由他在婚前履行的， 相应的合同权利也应由他一人享有， 所以该房屋是陈先生...

　　! 法律问答!#$!#$% &(#)*((房产REAL EST AT E WEEKLY周刊2006 年 9 月 14 日 /星期四责任编辑 桑迪红 /版式设计 娜米32法律婚前买房， 婚后共同还贷，是否共有财产？陈先生： 我在结婚前购买了一套商品房，bd体育 首付款是我出的，与银行的按揭贷款合同也是以我的名义签订的。结婚后我和太太共同偿还按揭尾款。现因感情不和， 准备离婚， 我太太说这套房屋她也有份，要求我按照房屋市值的一半支付给她补偿款。 我到底需不需要支付这笔钱？答： 根据陈先生的阐述， 由于签订房屋买卖合同的是陈先生，合同义务是由他在婚前履行的， 相应的合同权利也应由他一人享有， 所以该房屋是陈先生的个人财产。至于因购房而产生的按揭贷款，陈先生与银行之间的债权债务关系形成于婚前， 属于他的个人债务， 而他和太太在婚姻关系存续期间共同偿还的按揭尾款应该视为利用夫妻共同财产偿还陈先生个人的婚前债务，离婚时陈先生应将共同还款部分的一半支付给太太， 作为其客观上使该房屋保值、 增值的一种补偿。房屋年限如何知晓？李小姐： 我在某小区看中了一套房子， 房东说是 1999 年建成的房子，房产证是 2000 年 5月领出来的，土地使用权证上显示的土地截止日期则是 2065年 5月 20日。这两个日期中究竟哪一个可以反映房屋的实际建造年限？如果房东刻意隐瞒， 我该怎么去核实？答： 这两个日期都无法反映房屋的建造年限。 房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房， 有些已经转手了两至三次， 所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。另外， 根据土地使用权证上显示的截止日期可以推断出该房屋是于 !#年 $ 月 %& 日取得土地使用权，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋则无从判断。李小姐如果想要了解该房屋的建造年限bd体育，可以去房管局查询， 或者向邻居、 街道、 物管公司打听。 最后， 李小姐还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所言不符， 房东应承担违约责任。房产遗嘱继承能否代位继承陈女士问： 3 年前我丈夫病重时曾立下遗嘱，将他名下一套三室一厅住房留给其弟弟。 上个月他弟弟因车祸去世， 他弟弟的儿子要求继承这套房子， 说是代位继承， 这样做可以吗？答： 按我国 《 婚姻法》 第 !! 条规定， 代位继承是指在法定继承中，被继承人子女先于被继承人死亡，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。 这是对法定继承的补充， 与遗嘱继承在性质、 范围、 条件等方面是不同的。 我国 《 继承法》 规定， 只有法定继承才能代位继承， 遗嘱继承不能代位继承。 遗嘱继承中， 如遗嘱继承人先于遗嘱人死亡，遗嘱人的遗产应用法定继承的方式或按照有关规定进行分配。陈女士丈夫的弟弟先于其丈夫死亡，她丈夫遗嘱中留给其弟的那套房子， 应按法定继承进行分配， 不可以代位继承。离婚后，按揭的房子怎么办？钱女士问： 我和丈夫离婚了， 房子是我们一起买的，共同还按揭的，但现在房子我不想住了， 也不想再继续还按揭了， 应该怎么办？答： 女方与男方签订转让合同bd体育， 将自己的份额转让给男方， 并至房管局办理过户手续， 将物业过户至男方一人名下，然后男方与按揭银行重新签订按揭贷款协议。这样女方就不用再承担该物业的按揭还款义务了。（ 问题解答由中原地产法务部提供）诉讼主体资格从何而来“无论从哪一部法律法规来看，业管理条例》 出台之前， 业主委员会都是没有诉讼主体资格的， 因为如果业主委员会具有诉讼主体资格， 就会和现行的 《 民事诉讼法》 相冲突。”浙联律师事务所副主任陈钟这样说道。陈钟说， 根据 《 民事诉讼法》 的规定， 能参与民事活动的主体有三类： 自然人、 法人和其他组织。 业主委员会显然不算法人， 而在 《 民事诉讼法》 中明确规定，“就是该组织要具有独立财产， 能够承担民事责任， 而业主委员会并不符合。bd体育 所以法律界对 《 浙江省物业管理条例》 中赋予业主委员会诉讼主体资格一直以来就有很大的争议。而 《 浙江省物业管理条例》 有这样的规定也有其法律依据。“ 《 浙江省物业管理条例》 中有如此规定的法律依据是根据判例来的， 最高人民法院曾经针对安徽省高级人民法院 《 关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》 ， 于&&(年月)&日以 （ &&） 民立他字第*+号批复答复：国民事诉讼法》 第四十九条、 最高人民法院 《 关于适用 〈 中华人民共和国民事诉讼法〉 若干问题的意见》 第四十条之规定， 金湖新村业主委员会符合其他组织 条件， 对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料， 未提供配套公用设施、 公用设施专项费、 公共部位维护及物业管理用房、 商业用房的， 可以自己名义提起诉讼。 ”支持业主委员会具有诉讼主体资格的法律人士则如此表示。 很多人士同时指出， 在实际操作中， 赋予业主委员会诉讼主体资格， 也便于解决在小区内发生的一些纠纷。“但从法律的角度来说， 根据判例来制定的法律法规本身存在着一些法律漏洞， 这会给以后的操作和执行带来麻烦。”反对者仍是忧心忡忡。《 浙江省物其他组织”的核心内容根据 《 中华人民共和业委会诉讼实际操作难度颇大值得一提的是， 虽然 《 浙江省物业管理条例》 对业主委员会的法律地位已经作了明确的规定， 但在具体操作中， 一些政府部门的相关人士和律师普遍认为执行难度很大。一方面， 业主委员会是否能够承担民事诉讼的能力， 很令人疑惑。“原告提起诉讼， 并且胜诉， 那么一切万事大吉，但如果败诉呢？ 它如何去承担败诉后果， 比如说要它掏钱， 它从哪里来掏钱呢？”业内人士担忧如果业主委员会作为不已。 为此， 他甚至设想， 如果败诉， 是否可以把小区经营性用房的收入拿出来作为败诉应承担的经济费用。但法律界人士认为此举相当难操作，与有关法律法规是相违背的， 经营性用房的收入只能用作物业维修基金， 专款专用， 这在物业管理条例中都作了明确的规定。”另一方面， 如果业主委员会要作为诉讼主体去进行诉讼， 依然要召开业主大会， 需要,(业主通过bd体育， 从这一点上说法律问答， 给业主委员会提起诉讼大大增加了难度， 因为业主大会本身是一个非常松散的组织， 在杭州， 也只有中大吴庄这一个小区的投票率达到&-， 因为这个小区只有..多个业主， 其它小区， 想要召开一次业主大会根本是不可能的事， 业主大会的有效投票能够达到.-就不错了。陈钟律师认为这是业主委员会想要起诉的一个瓶颈问题，底，业主委员会还是业主大会的一个执行机构， 如果业主大会是一盘散沙，bd体育 没有办法形成决议， 业主委员会的诉讼主体资格也就形同虚设了。”在他看来， 大部分通过业主委员会提起诉讼的案例，其业主大会的表决程序都值得怀疑，“如果我跟业主委员会对簿公堂， 我第一点就要抓住这一点做文章开，是否超过,(的业主同意委托业主委员会去打官司， 那些票是否真实有效， 如果不是这样， 你业主委员会都没有资格站在法庭上跟我打官司。这方面的取证也非常简单， 只要到小区里面去调查一下，我们碰到过这样的情况，bd体育有时候甚至业主连书面的通知都没有收到。”由于目前杭州小区的业主大会在组织、 表决等各方面程序上都形同虚设， 这使得业主大会的执行机构业主委员会虽然被赋予了法律地位， 但其在实际诉讼中能否拥有这样的地位依然值得商榷。这是最关键的一个原因。新 《 物权法》 有意规避“这“说到业主大会是否召与浙江省的物管条例相比， 新的 《 物权法》草案， 则采用了有效规避上述这些问题的办法。新 《 物权法》 草案中， 暂时不作规定业主委员会是否有诉讼主体资格， 一些法学专家和人大的法律委员会在解释这一问题时， 都认为可以采用推选诉讼代表人的方式来诉讼。“这样做更加有操作性。”陈钟这样说道，让那些想要打官司的人去打官司，而现在如果通过业主委员会打官司，业主大会来表决，一方面程序上比较麻烦， 召开业主大会， 就要很长时间， 其真实性还容易受到怀疑。 ”而采用推举代表的做法， 事情反而更为简单。“文 /记者 何非摄 /记者 李颀拯再成悬疑业委会的诉讼主体资格“这种做法我觉得没有什么可操作性。” 下城区某物管人士近期经常这样说。他口中的“做法”指的是前些时候通过的 《 浙江省物业管理条例》 中规定： 业主委员会可以作为诉讼主体资格进行诉讼。“如果业主委员会有诉讼主体资格，那么万一业主委员会打官司败诉，谁来承担起这个败诉的后果， 比如经济赔偿法律问答，业主委员会不是一个赢利机构， 说白了，一分钱也没有，它怎么去承担经济赔偿的后果？”他进一步阐述道。眼看着 《 浙江省物业管理条例》 即将在 10 月 1 日实施， 业界的怀疑和争议之声也越来越多。矛盾最集中的一个问题就是业主委员会的诉讼主体资格问题。耐人寻味的是， 新 《 物权法》 草案对于这一点作了与 《 浙江省物业管理条例》截然相反的规定，在这次提请审议的新《 物权法》 草案中， 删除了业主委员会的名义提请诉讼、申请仲裁的规定”。也就是说， 新 《 物权法》 草案撤消了业主委员会诉讼主体资格。“以业主大会或